הדרך המהירה לתשואת נדל"ן מניב

( F.F.O ( Funds From Operations

( N.O.I ( Net Operating Income


נתונים קרובים למרות הבדלי הניואנסים ומה המשמעות של תשואה על הנכסים אצל חברות הנדל"ן המניב חברות הנדל"ן המניב לא מסתפקות רק בהצגת נתונים

ה-( F.F.O ( Funds From Operations,
שאמור לבטא את הרווח המייצג בשורה התחתונה, ולאורך זמן את התזרים המייצג של החברה. לצד דו"ח התאמה של ה-FFO, המסביר איך הגיעו מהרווח החשבונאי ל-FFO, מוסרות רוב הנהלות חברות הנדל"ן המניב גם את נתוני
ה-( N.O.I ( Net Operating Income.
ה-NOI מתחרה מול ה-FFO על התואר "הנתון החשוב ביותר לצורך ניתוח חברות נדל"ן מניב". אלא שלהבדיל מה-FFO, שכולל גם סעיפים שאינם תפעוליים, כמו הוצאות מימון והוצאות מיסים, מדד-NOI הוא תפעולי בלבד.

המדד המקובל הזה מתייחס רק לנדל"ן המניב, ומבטא את הרווח נטו מהשכרת נכסים ומהפעלתם השוטפת. ה-NOI הוא ההכנסות מהשכרת הנכסים של החברה, בתוספת הכנסות מניהול הנכס (הכנסות שהחברה גובה מהשוכרים עבור כל השירותים הנוספים מעבר לשכירות עצמה), בניכוי הוצאות הקשורות להפעלת הנכס - הוצאות של אחזקת אב בית בבניינים שכורים, תחזוקה וכדומה.

במילים פשוטות, ה-NOI מייצג את הרווח מהשכרה בלבד, עוד לפני הוצאות המטה, הוצאות השיווק והמכירה של הפירמה - מעין רווח גולמי. לכאורה, ניתן לחשוב שהוא נופל בחשיבותו מה-FFO, שאמור לייצג את הרווח המייצג והתזרים המייצג של החברה כאמור, אבל בפועל מדובר בשני מדדים שכל אחד מהם מספק פיסות מידע נוספות לצורך הבנת העסק. בסופו של דבר הנתונים האלו אמורים לעזור בהערכת שווייה של החברה, ולצורך כך מנסים להגיע לסוג של רווח מייצג או תזרים שנתי מייצג.

ה-NOI מגיע עד מחצית הדרך אבל מקל על ההמשך, דרכו ניתן להגיע לשורה תחתונה מייצגת; וכפי שה-FFO ניתן, הוא לא באמת מתיימר לבטא במדויק את יכולת החברה לייצר רווחים ומזומנים, וזאת בעיקר (אך לא רק) בגלל שהוצאות המימון והוצאות המיסים יכולות להיות תנודתיות מתקופה לתקופה. לכן, גם על ה-FFO יש לערוך התאמות ותקנונים (במיסים, במימון ועוד) כדי להגיע לאומדן של רווח מייצג.


הדרך המהירה לתשואת נדלן מניב ! מה זה

להשקיע בנדלן ,נדלן מניב הוא מרכיב חשוב !

מה זה נדלן מניב רווחיות מול סיכונים !

Invest in real estate, rental real estate is an important element!

*המחירים המצוינים במודעות המופיעות באתר הנם נכונים ליום פרסומם ויתכן ויחולו בהם שינויים בהתאם לשינוי בעלי הנכסים.

נשמח לעמוד לרשותכם

אלון ראובן - מנכ"ל ובעלים מנהל מחלקת שוק ההון ונכסים מניבים
alon@alonestate.com 054-7347349
איציק אטס מחלקת משרדים/מסחר/
לוגיסטיקה/תעשייה

itsik@alonestate.com 050-5389555
הדר בנודיז מחלקת חו"ל/קשרי לקוחות/קרנות פננסיות
hadarbenoudiz@gmail.com 054-6635635

או חייגו למשרדנו:08-9256126

פקס:08-9256125

כתובת:המלאכה 2, אזור תעשיה צפוני, לוד

מירי אלון מנהלת מחלקת מגורים פרויקטים חדשים miri@alonestate.com 054-6250170

פיתוח האתר